Regimul juridic al balcoanelor închise fără autorizație a generat controverse după intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Prin Ordinul nr. 1.389/2026, publicat la 6 noiembrie 2026, Ministerul Dezvoltării a încercat să clarifice condițiile de regularizare a acestor lucrări și aplicarea eventualelor sancțiuni fiscale.
Reglementarea introdusă prin Legea nr. 169/2026
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, intrată în vigoare la 25 august 2026, reglementează, prin art. 301, posibilitatea obținerii unei autorizații de regularizare pentru anumite lucrări executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației emise.
Acest mecanism urmărește să permită, în condițiile stabilite de lege, verificarea și eventuala menținere a unor lucrări deja realizate.
Autorizația de regularizare nu trebuie confundată cu autorizația de construire obținută anterior executării lucrărilor.
Ea presupune analiza unei situații existente, inclusiv din perspectiva respectării cerințelor tehnice și de siguranță.
În cazul lucrărilor de închidere a balcoanelor, interpretarea dispozițiilor art. 301 a ridicat probleme cu privire la termenele de regularizare, taxele aplicabile și posibilitatea majorării impozitului pe clădiri.
Închiderea neautorizată a balconului nu atrage automat dublarea impozitului pe apartament
Art. 301 alin. (11) din noul Cod prevede o majorare de 100% a impozitului pentru anumite clădiri executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
Aplicarea acestei dispoziții în cazul apartamentelor situate în clădiri autorizate legal, dar care au balcoane închise fără autorizație, a generat controverse.
Prin Ordinul nr. 1.389/2026, Ministerul Dezvoltării a clarificat că simpla închidere neautorizată a unui balcon nu transformă întreaga clădire într-o construcție nelegală și nu justifică, prin ea însăși, dublarea impozitului pe apartament.
Interpretarea este fundamentată pe distincția dintre o clădire edificată integral fără autorizație și o intervenție punctuală, executată ulterior asupra unei construcții autorizate.
Această distincție prezintă relevanță și din perspectiva proporționalității măsurii fiscale.
Aplicarea unei majorări de 100% asupra impozitului aferent întregului apartament, pentru o lucrare care privește numai balconul, ar ridica probleme serioase privind întinderea sancțiunii în raport cu natura neregularității constatate.
Trebuie observat însă că ordinul ministerial are caracter interpretativ și administrativ. Acesta nu modifică textul legii și nu poate înlătura aplicarea unei dispoziții legale de rang superior.
Regularizarea lucrărilor de închidere a balcoanelor
Potrivit art. 301 alin. (2) din Legea nr. 169/2026, lucrările de închidere a balcoanelor fără extindere pe domeniul public beneficiază de un regim distinct de regularizare.
Pentru asemenea lucrări, solicitarea autorizației nu este limitată la perioada tranzitorie de un an prevăzută pentru alte categorii de construcții neautorizate.
De asemenea, interpretarea ministerului confirmă că taxele de autorizare majorate de zece ori, reglementate pentru anumite situații tranzitorii, nu sunt aplicabile lucrărilor care intră în regimul permanent prevăzut la art. 301 alin. (2).
Aceasta nu înseamnă că regularizarea se obține automat.
Autoritatea competentă trebuie să verifice îndeplinirea condițiilor legale, inclusiv a celor privind siguranța construcției, și poate solicita documentații tehnice sau măsuri de conformare.
Există, totodată, o diferență juridică între simpla închidere a unui balcon existent și extinderea construcției pe domeniul public. Cele două situații nu beneficiază în mod necesar de același regim juridic.
Problema prescripției sancțiunilor contravenționale
Un aspect care necesită atenție privește prescripția dreptului autorităților de a aplica sancțiuni contravenționale.
Instrucțiunile ministeriale fac referire la un termen de trei ani în legătură cu lucrările executate fără autorizație.
Totuși, dispozițiile noului Cod prevăd, pentru anumite contravenții, termene speciale de prescripție, inclusiv termenul de cinci ani reglementat de art. 571 alin. (2).
Această necorelare nu poate fi ignorată.
Stabilirea prescripției presupune identificarea normei aplicabile la data executării lucrării, a momentului săvârșirii sau finalizării faptei, după caz, precum și examinarea dispozițiilor tranzitorii.
Prin urmare, nu se poate afirma, cu caracter general, că orice lucrare de închidere a balconului executată în urmă cu mai mult de trei ani este automat exceptată de la sancționare.
Ce poate face proprietarul unui apartament cu balcon închis fără autorizație?
Proprietarul trebuie să determine, în primul rând, regimul juridic aplicabil lucrării: dacă aceasta reprezintă exclusiv închiderea unui balcon existent, dacă a implicat modificări structurale ori dacă presupune extinderea construcției.
Ulterior, trebuie verificată documentația necesară pentru regularizare și posibilitatea îndeplinirii cerințelor tehnice stabilite de lege.
În situația în care autoritatea fiscală dispune majorarea impozitului exclusiv pentru existența unui balcon închis fără autorizație, contribuabilul poate contesta actul fiscal în condițiile Codului de procedură fiscală, invocând inclusiv interpretarea stabilită prin Ordinul nr. 1.389/2026.
Legalitatea unei asemenea măsuri va trebui examinată prin raportare la situația concretă și la normele legale incidente.
Concluzie
Ordinul nr. 1.389/2026 contribuie la clarificarea administrativă a regimului juridic al balcoanelor închise fără autorizație, în special în ceea ce privește regularizarea lucrărilor și aplicarea majorării impozitului pe clădiri.
Cu toate acestea, anumite necorelări între instrucțiunile ministeriale și dispozițiile Codului, inclusiv cele referitoare la prescripție, pot genera în continuare dificultăți de interpretare.
În consecință, posibilitatea regularizării și regimul sancționator trebuie analizate individual, fără a considera că simpla vechime a lucrării sau existența ordinului ministerial înlătură automat orice obligație legală.
Comments