Exproprierea pentru cauză de utilitate publică este un proces prin care statul poate prelua terenuri private pentru realizarea unor proiecte de infrastructură, oferind în schimb despăgubiri proprietarilor afectați. Problema majoră care a generat numeroase litigii este stabilirea valorii corecte a acestor despăgubiri. Decizia nr. 78/2021 a Înaltei Curți de Casație și Justiție (ÎCCJ) clarifică această problemă și stabilește un principiu esențial: în etapa judiciară a exproprierii, despăgubirile trebuie să reflecte valoarea reală de piață a imobilului, nu doar cea care rezultă din grilele notariale.
Contextul juridic și problema ridicată
Înainte de această decizie, art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 prevedea că despăgubirile acordate în expropriere trebuie stabilite ”ținând cont de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici la momentul transferului dreptului de proprietate”. Aceasta a condus la o practică în care despăgubirile se bazau exclusiv pe grilele notariale, care, de cele mai multe ori, nu reflectă prețul real al pieței.
Pe de altă parte, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 stabilește că valoarea despăgubirii trebuie calculată în funcție de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobile similare din aceeași unitate administrativ-teritorială, precum și de prejudiciile aduse proprietarului.
Dilema juridică a fost dacă evaluarea despăgubirilor trebuie făcută exclusiv pe baza expertizelor notariale sau dacă trebuie corelată și cu prețurile reale ale pieței.
Decizia ÎCCJ și interpretarea sa:
Înalta Curte a tranșat această problemă în favoarea proprietarilor expropriați, ajungând la ”concluzia clară şi lipsită de orice echivoc” că dispozițiile art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 trebuie interpretate extensiv, ceea ce înseamnă că, în etapa judiciară a exproprierii, trebuie luate în considerare dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel încât despăgubirea să reflecte valoarea reală a imobilului expropriat și
Această decizie confirmă principiul constituțional conform căruia exproprierea trebuie realizată cu o despăgubire ”dreaptă și prealabilă”, așa cum prevede art. 44 alin. (3) din Constituția României. Principiul constituțional al dreptei și prealabilei despăgubiri garantează că proprietarii expropriați trebuie să primească o compensație echitabilă, care să reflecte valoarea reală a imobilului și să fie plătită înainte de pierderea dreptului de proprietate. Orice abatere de la acest principiu, fie prin subevaluarea despăgubirilor, fie prin întârzierea plății acestora, încalcă drepturile constituționale ale proprietarilor și poate fi contestată în instanță.
Impactul Deciziei ÎCCJ asupra proprietarilor expropriați:
Decizia nr. 78/2021 creează o bază legală solidă pentru contestarea sumelor derizorii oferite în etapa administrativă a exproprierii.
Utilizarea grilelor notariale este specifică doar etapei administrative a exproprierii, în care statul stabilește despăgubirea inițială pe baza unor valori orientative, general valabile. Aceste grile nu reflectă întotdeauna realitatea pieței, fiind adesea inferioare valorii efective a imobilelor.
În etapa judiciară, despăgubirile trebuie stabilite conform valorii reale de piață, așa cum prevede art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și cum a confirmat Decizia nr. 78/2021 a ÎCCJ. Aceasta impune ca instanța să țină cont de prețurile la care se vând, în mod obișnuit, imobile similare din aceeași zonă și nu doar de expertizele notariale.
În plus, despăgubirile nu se limitează doar la valoarea terenului expropriat, ci trebuie să includă și alte prejudicii suferite de proprietar, cum ar fi scăderea valorii terenului rămas (dacă exproprierea afectează utilizarea terenului rămas; de exemplu, pierderea accesului la drum public), pierderi economice (în cazul în care proprietarul intenționa să vândă sau să dezvolte terenul expropriat), costuri de relocare (pentru persoanele fizice sau afacerile care trebuie să se relocheze), întârzierea plății despăgubirilor (pentru care se pot solicita dobânzi) etc.
În concluzie, instanța nu se va limita la evaluarea administrativă, ci va analiza toate aspectele relevante pentru a stabili o despăgubire corectă și completă. Proprietarii expropriați trebuie să își cunoască drepturile și să solicite în instanță o reevaluare justă a prejudiciului suferit.
Dacă ați fost afectat de expropriere și considerați că despăgubirea primită este prea mică, șansele de a obține o compensație corectă în instanță sunt în favoarea dumneavoastră.
Vă oferim asistență juridică în evaluarea oportunității contestării deciziei de expropriere, colaborând cu experți în domeniu pentru a determina valoarea reală a despăgubirilor cuvenite. Astfel, veți avea o imagine clară asupra drepturilor dumneavoastră și veți putea decide în cunoștință de cauză dacă este justificată sau nu formularea unei contestații.
De asemenea, asigurăm redactarea contestației și reprezentarea în fața instanței, asigurându-ne că interesele dumneavoastră sunt protejate în mod corespunzător.
Comments